Что учесть арендатору при согласовании условия о размере арендной платы

Содержание
  1. Как найти арендаторов на торговые площади. Согласуйте условия изменения арендной платы. Платежи и расчеты по договору – Законный совет
  2. Используйте пошаговые руководства:
  3. Как правильно прописать термины и определения в договоре аренды торговых площадей
  4. На что обратить внимание в предмете договора аренды торговых площадей
  5. Как проверить размер арендной платы и порядок расчетов в договоре аренды торговых площадей
  6. Какие обязанности арендодателя помимо основных должны быть в договоре аренды торговых площадей
  7. Размер арендной платы по договору аренды здания (сооружения, помещения) и способы его определения
  8. Единицы измерения арендной платы по договору аренды здания (сооружения, помещения)
  9. Твердая или расчетная (определяемая) величина арендной платы по договору аренды здания (сооружения, помещения)
  10. Изменение арендной платы исходя из уровня инфляции
  11. Ставка арендной платы
  12. Как производится индексация?
  13. Стоит ли подписывать дополнительное соглашение?
  14. Уменьшение арендной платы
  15. Основания для уменьшения арендной платы
  16. Когда суд не признает право арендатора на снижение арендной платы

Как найти арендаторов на торговые площади. Согласуйте условия изменения арендной платы. Платежи и расчеты по договору – Законный совет

Что учесть арендатору при согласовании условия о размере арендной платы

Если вы планируете арендовать торговые площади, наши рекомендации помогут вам проконтролировать ключевые условия договора, чтобы обеспечить финансовые интересы компании. Они подскажут, какие финансовые риски кроются в документе и как избежать непредвиденных расходов.

Используйте пошаговые руководства:

Когда к вам попадает договор аренды торговых площадей, убедитесь, что документ обеспечит финансовые интересы компании и не обернется налоговыми доначислениями. Риски кроются не только в основных условиях, например, в размере и сроках оплаты, но и во второстепенных – предмете договора, размытых терминах, правах и обязанностях сторон. Чтобы исключить проблемы в будущем, изучите:

  • термины и определения;
  • предмет договора;
  • арендную плату и порядок ее расчета;
  • права и обязанности сторон.

Если появились вопросы к формулировкам документа, обсудите их с инициаторами договора.

Как правильно прописать термины и определения в договоре аренды торговых площадей

Термины в договоре аренды должны быть понятными, избегайте неоднозначных формулировок. Попросите юристов в договоре дать определения всем терминам, даже если считаете их очевидными. Так участники сделки не смогут ввести друг друга в заблуждение.

Например, компания планирует открыть магазин одновременно с торговым центром, готовит помещение и устанавливает оборудование. Арендодатель готов сделать скидку к базовой ставке аренды на период отделки. Тогда не ограничивайтесь в договоре термином «дата начала аренды».

Укажите, что считать «датой открытия магазина арендатора» и «датой официального открытия здания». Это поможет избежать споров с владельцем помещения о размере арендных платежей.

На что обратить внимание в предмете договора аренды торговых площадей

В договоре аренды должна быть информация, которая позволяет определить четко и однозначно арендуемое помещение.

Если таких данных нет, арендодатель в любой момент может подать заявление в суд и потребовать признать документ недействительным.

Тогда компании придется потратить деньги на вывоз имущества и поиск нового помещения. Убедитесь, что юристы не ошиблись и указали в договоре для объекта:

  • наименование. Например, недвижимое имущество общей площадью 1200 кв. м, которое включает в себя помещения: № 1 – 700 кв. м, № 2 – 500 кв. м, и принадлежит арендодателю на праве собственности;
  • местонахождение и границы. Например, помещение находится на первом этаже семиэтажного здания по адресу: ул. Большевистская, д. 5;
  • назначение. Например, для розничной торговли продуктами питания и сопутствующими товарами массового спроса. Назначение – синоним термина «разрешенное использование». Попросите юристов добавить в этот пункт и другие потребности компании: размещение административных, складских, технологических помещений и зоны погрузки-выгрузки товара. В будущем это поможет избежать затяжных согласований с арендатором;
  • графическое обозначение на плане БТИ. В приложении 1 к договору арендуемое помещение должно быть обозначено на плане местности и заштриховано в поэтажном плане БТИ. По схеме размещения убедитесь, что компания не нарушает закон. Например, торговля спиртными напитками запрещена рядом с детскими, медицинскими и образовательными учреждениями. Если объект расположен на арендованном земельном участке, в контракте должны быть реквизиты договора аренды на землю.

Чтобы снизить риски финансовых потерь и предостеречь компанию от непредвиденных расходов, в разделе «Предмет договора» обратите внимание:

  • на торговое название арендатора. Здесь нужно согласовать с контрагентом размер, форму и место для вывески на фасаде здания и внутри помещения. Если этого не сделать на этапе подписания сделки, впоследствии придется размещать вывеску за дополнительную плату;
  • на право арендатора передавать площадь в субаренду. Если планируете передать часть помещений в субаренду, закрепите в договоре размер этой территории в метрах или процентах от площади арендуемого объекта. Уточните, нужно ли согласовывать договоры субаренды с арендодателем;
  • на технические условия. Убедитесь, что контрагент обязуется обеспечить помещение системами пожаробезопасности, теплоснабжения и вентиляции, водопроводом, канализацией и электричеством. Для воды нужно указать необходимый объем кубических метров в сутки, для электричества – мощность в киловаттах. Если не прописать в договоре санитарные требования, компании придется доплачивать за недостающие мощности;
  • право на перенос входов и выходов магазина. Предусмотрите этот пункт в договоре, чтобы избежать переезда, если закон ограничит работу магазина. Например, вблизи торговой точки откроется учреждение, рядом с которым запрещена торговля табачными и алкогольными товарами.

Как проверить размер арендной платы и порядок расчетов в договоре аренды торговых площадей

Размер арендной платы и порядок расчетов с арендодателем требуют особого внимания со стороны финансового директора. Чтобы избежать будущих судебных споров с контрагентом, выясните, что входит в арендную плату, и изучите платежи.

Арендная плата. Убедитесь, что арендные платежи включают не только плату за использование помещений, но и дополнительные издержки арендодателя. Например, налоги на имущество, налог на землю или плату за загрязнение окружающей среды. Хозяин помещения не должен выставлять такие суммы отдельно.

Арендодатель может пересматривать арендную ставку не чаще одного раз в год. Чтобы избежать произвола со стороны владельца помещения, попросите пояснить в договоре, как будет меняться цена. Например, привязать повышение цен к макроэкономическим показателям.

Посмотрите, входит ли сумма НДС в стоимость аренды. Иначе споров с инспекцией и контрагентом не избежать.

Коммунальные платежи. Проверьте, кому компания должна платить за коммунальные услуги. Если арендодатель выставляет коммунальные счета от своего имени, убедитесь, что у него есть на это право.

Поручите юристам запросить у собственника помещения договоры со снабжающими организациями. Если по условиям договора у арендодателя нет права перевыставлять коммунальные услуги, то нельзя оплачивать счета на имя арендодателя.

Иначе компания не сможет уменьшить налогооблагаемую базу и возместить НДС.

Эксплуатационные расходы. По закону арендатор отвечает за содержание помещения и текущий ремонт. Чтобы не допустить непредвиденных счетов, изучите в договоре список эксплуатационных платежей. Например, хозяин помещения может обязать:

  • содержать и ремонтировать инженерные системы, тепловые завесы, автоматические двери, пешеходные зоны общего пользования внутри торгового комплекса, парковку и прилегающие территории;
  • вывозить мусор и снег;
  • наносить маркировку на дорожное покрытие;
  • организовать навигацию и поддерживать ее в рабочем состоянии;
  • поддерживать в чистоте общественные зоны.

Если не согласны с дополнительными платежами, обсудите их с арендодателем и попытайтесь изменить или сократить размер вмененных обязательств.

Какие обязанности арендодателя помимо основных должны быть в договоре аренды торговых площадей

Арендодатель имеет право на доступ в помещения во время проверок или чрезвычайных ситуаций. Например, аварии инженерных сетей. Если по территории магазина будут произвольно перемещаться технические специалисты, впоследствии будет сложнее выявить виновных в недостаче товара. Чтобы снизить риск хищений, убедитесь, что юристы в договоре:

  • перечислили, кто из сотрудников арендодателя вправе осматривать помещение;
  • прописали условие, что осмотр или проверка могут проходить только в присутствии представителя арендатора;
  • обязали контрагента оповещать арендатора об осмотре помещения;
  • указали, что если арендодатель нарушит условия доступа в помещение, то понесет ответственность за выявленную недостачу товара.

Если планируете в сезон повышенного спроса перевести магазин на круглосуточный режим работы, убедитесь, что вправе менять часы работы помещения.

Подготовлено по материалам ФСС «Система финансовый директор»

Источник: https://www.fd.ru/articles/158744-chto-proverit-v-dogovore-arendy-torgovyh-ploshchadey

Размер арендной платы по договору аренды здания (сооружения, помещения) и способы его определения

Размер арендной платы — величина вознаграждения, уплачиваемого арендатором за право пользования и (или) владения объектом аренды.

Размер арендной платы в силу положений п. 1 ст. 654 ГК РФ является существенным условием договора аренды здания, сооружения и должно быть согласовано. Данное условие признается существенным также для договора аренды помещения. Однако позиция судов по этому вопросу неоднозначна.

Согласование условия о размере арендной платы

При согласовании условия о размере арендной платы по договору аренды здания, сооружения, помещения сторонам следует определить:

— единицы измерения арендной платы;

— твердую или расчетную (определяемую) величину арендной платы;

— при необходимости — арендную плату за единицу площади арендуемого здания, сооружения, помещения;

— условие о платежах за земельный участок, на котором расположен арендуемый объект;

— условие о возмещении расходов на коммунальные услуги и эксплуатационных платежей;

— включение в арендную плату НДС.

Единицы измерения арендной платы по договору аренды здания (сооружения, помещения)

Арендная плата должна быть установлена в единицах измерения, соответствующих согласованному в договоре виду арендной платы.

Если договором установлена арендная плата в твердой сумме платежей или в виде оплаты работ по улучшению арендованного имущества, единицей измерения размера арендной платы является денежная единица Российской Федерации — рубль (п. 1 ст. 317, ст. 140 ГК РФ).

Пример формулировки условия:

«Арендная плата за пользование помещением составляет 22500 (двадцать две тысячи пятьсот) рублей в месяц».

Для иных форм арендной платы (в виде предоставления услуг, передачи вещи и др.) единицы измерения определяются особым образом.

Твердая или расчетная (определяемая) величина арендной платы по договору аренды здания (сооружения, помещения)

Установление твердой величины арендной платы — самый распространенный способ определения вознаграждения, уплачиваемого арендодателю за пользование объектом аренды.

Подпунктом 1 п. 2 ст. 614 ГК РФ предусмотрена возможность установления твердой величины для денежной формы арендной платы. Однако стороны вправе применить такой способ согласования размера арендной платы и к другим ее формам, руководствуясь принципом свободы договора (ст. 421 ГК РФ) и учитывая отсутствие ограничений на этот счет в ст. 614 ГК РФ.

Для определения размера арендной платы в твердой величине в договоре достаточно указать сумму подлежащих передаче денежных средств. Если арендная плата устанавливается в форме передачи вещей или, например, в виде оказания услуг, то сторонам нужно указать количество передаваемых вещей либо объем подлежащих оказанию услуг в соответствующих единицах измерения.

При согласовании расчетной (определяемой) величины арендной платы в договоре указывается механизм исчисления ее размера.

Данный способ определения размера арендной платы применим в случае, если на момент подписания договора сторонам неизвестны значения показателей, обусловливающих размер арендной платы, либо эти значения периодически изменяются. Стороны могут применить расчетный способ, указав арендную плату:

— в иностранной валюте или условных единицах;

— в виде формулы.

Указание размера арендной платы в иностранной валюте или условных единицах

Стороны вправе указать ставку арендной платы в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах. Соответствующее условие будет означать установление механизма исчисления арендной платы.

В соответствии со ст. 140 ГК РФ расчеты на территории РФ должны производиться в рублях. Исключения составляют случаи, предусмотренные законом (п. 3 ст. 317 ГК РФ, Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 04.11.

2002 N 70 «О применении арбитражными судами статей 140 и 317 Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Если стороны установили размер арендной платы в условных единицах или иностранной валюте, они должны согласовать курс, по которому она будет пересчитана в рубли (п. 2 ст. 317 ГК РФ).

Курс валюты может быть:

а) установлен в твердом размере (например, одна у. е. равна 70 руб.);

Пример формулировки условия:

«Арендная плата за пользование имуществом установлена в размере 850 у. е. за 1 кв. м в год. Расчет арендной платы производится по курсу 70 рублей за одну условную единицу».

б) определен путем указания на официальный курс валюты, установленный Банком России (другим банком или кредитной организацией, валютной биржей и т.п.) на конкретный момент времени:

— на дату фактического получения имущества арендатором;

— на дату поступления денежных средств на расчетный счет арендодателя;

— на дату поступления денежных средств на корреспондентский счет банка арендодателя;

— на дату списания денежных средств с расчетного счета арендатора;

— на дату списания денежных средств с корреспондентского счета банка арендатора;

— на дату подачи арендатором платежного поручения в банк;

— на определенный день каждого месяца;

— на дату выставления счета на оплату и т.п.

Примеры формулировки условия:

«Сумма арендной платы по настоящему договору эквивалентна 1000 (одной тысяче) долларов США в месяц. Расчет производится по курсу Банка России на дату подачи арендатором платежного поручения в банк».

«За право владения и пользования ___________________ (указывается наименование арендованного имущества) арендатор уплачивает арендную плату в размере ________ (______________) условных единиц в месяц.

Рублевый эквивалент одной условной единицы определяется в соответствии с курсом доллара США или евро к российскому рублю, установленным Банком России. К расчету применяется курс той валюты, официальный курс которой на дату платежа будет выше».

Если договором курс иностранной валюты или у. е. к рублю не согласован

Источник: https://zaksovet.ru/kak-najti-arendatorov-na-torgovye-ploshhadi-soglasujte-uslovija-izmenenija-arendnoj-platy-platezhi-i-raschety-po-dogovoru.html

Изменение арендной платы исходя из уровня инфляции

Что учесть арендатору при согласовании условия о размере арендной платы

Заключая договор аренды, обе стороны традиционно уделяют большое внимание определению размера оплаты и порядку ее внесения. При этом не всегда подробно прописывается пункт об индексации исходя из уровня инфляции.

Подробно о том, что такое инфляция простыми словами и о ее темпах было написано ранее. Теперь разберемся, как будет лучше для арендатора и для арендодателя прописать механизм индексации в договоре аренды.

Ставка арендной платы

Практика показывает, что интересы обеих сторон прямо противоположны:

  1. Арендодателю выгодно повышать плату регулярно, исходя из ситуации, сложившейся в экономике.
  2. Для арендатора предпочтительней закрепить суммы платежей на длительный срок, либо иметь четкое представление о рамках, в которых возможно повышение расходов на аренду помещения в будущем.

Следовательно, возможны следующие варианты:

  1. Неизменность ставки арендной платы и ее корректировка исключительно по дополнительному соглашению обеих сторон;
  2. Изменение арендной платы арендодателем в одностороннем порядке путем уведомления арендатора.

Первый вариант не выгоден для арендодателя, но и несет для арендатора риск того, что арендуемые площади могут быть переданы другому арендатору по истечению срока аренды.

Второй вариант более гибкий и может учесть интересы обеих сторон договора. Поэтому рассмотрим именно его.

Как производится индексация?

В договоре может быть прописан порядок вычислений с помощью формул, коэффициентов, тарифов или других данных, которые будут согласованы обеими сторонами.

Кстати, нормативными документами Российской Федерации в некоторых случаях предусмотрен обязательный порядок индексации. Например, при аренде земель, находящихся в собственности государства или муниципальных органов власти.

Так, согласно Постановлению Правительства России от 16.07.2009 № 582 при заключении договора аренды земельного участка арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции.

А если в аренду сдается имущество коммерческой организации? Тогда в договоре аренды может быть указана формула расчета арендной платы.

При составлении формулы могут использоваться любые показатели, соответствующие специфике отношений сторон, например:

  • определенные сторонами твердые величины (в рублях, штуках, килограммах);
  • ставки и коэффициенты, устанавливаемые органами власти (могут быть определены в договоре в виде ссылки на соответствующий нормативный акт);
  • показатели инфляции (общие, отраслевые, региональные);
  • несколько твердых величин, каждая из которых применяется при наступлении определенных в договоре обстоятельств.

Вот пример условия договора об индексации:

«Арендная плата определяется путем умножения базовой части, которая составляет _______ (указывается сумма цифрами и прописью) рублей, на индекс потребительских цен, установленный в соответствии с Постановлением Госкомстата Российской Федерации от 25.03.2002 № 23, действующий на момент оплаты».

В формулу расчета арендной платы могут быть включены показатели, значение которых периодически изменяется. Это может быть курс валюты, уровень инфляции, ставка рефинансирования Банка России.

Если стороны согласовали размер платы подобным образом, он может изменяться неоднократно в течение срока действия договора. В некоторых случаях размер арендной платы может оказываться различным по каждому сроку ее внесения.

При таком согласовании фактическое изменение размера арендной платы означает исполнение сторонами условия о порядке его расчета, а не изменение условия договора. Поэтому правило статьи 614 о запрете на изменение размера платы чаще одного раза в год в данном случае применению не подлежит.

Напомним, что упомянутая выше статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации гласит:

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Изменение размера платежа НЕ может быть признано недействительным, поскольку условия договора не меняются, меняется лишь показатель, используемый для расчета платежей (размер инфляции).

Арендатор не сможет отказаться от внесения арендной платы в новом размере, даже если фактическое изменение размера арендной платы происходило чаще одного раза в год.

Вместе с тем следует учитывать, что для изменения самой формулы расчета (например, исключения из нее одних показателей и включения других) должно быть заключено дополнительное соглашение. В его отсутствие арендодатель не вправе требовать внесения арендатором арендной платы в новом размере.

В судебной практике отмечают, что в условиях нынешнего экономического кризиса, постоянного изменения цен и валютной инфляции, стоит отдавать предпочтение договорам, где заранее прописана возможность изменения размера платы с учетом инфляции. В таком случае, не будут возникать споры и разногласия в цене за аренду. Сумма автоматически будет исчисляться по прописанному в договоре механизму.

Стоит ли подписывать дополнительное соглашение?

Изменение платы за арендуемое помещение в твердой сумме возможно только по соглашению сторон, даже если наблюдается инфляция в стране. Арендатор вправе отказаться от такого повышения, если оно не прописано в первоначальном договоре аренды. В случае не разрешения проблемного вопроса, спор переходит в суд.

Часто арендодатели предлагают подписать дополнительное соглашение. Но арендатору стоит иметь в виду, что такое соглашение может предоставить собственнику помещения право на изменение арендной платы в одностороннем порядке.

Будьте аккуратны с официальными документами и консультируйтесь у специалистов!

Дополнительно ознакомьтесь с кратким видео об индексации рентных платежей:

Источник: https://profin.top/literacy/inflyatsiya/indeksatsiya.html

Уменьшение арендной платы

Что учесть арендатору при согласовании условия о размере арендной платы

Чтобы снизить арендную плату, арендатор должен до обращения в суд уведомить арендодателя о возникших изменениях в условиях пользования имуществом.

Лебедева Светлана Александровна
Руководитель офиса в Новосибирске

Внимание! Статья об уменьшении арендной платы или арендных каникулах из-за коронавируса находится по этой ссылке.

Гражданский кодекс РФ предусматривает ряд случаев, когда арендатор вправе требовать снижения арендной платы. Но наличие этих оснований еще нужно подтвердить в суде. В каких ситуациях суд встанет на сторону арендодателя – разъясняет Светлана Лебедева, ведущий юрист юридической фирмы INTELLECT.

Если арендатор не может использовать предмет аренды по вине арендодателя, последний не вправе требовать от него полной оплаты арендной платы (определение ВС от 29.01.2015 по делу №А19-1917/2013).

Договоры в таких случаях не предусматривают одностороннее внесудебное право на уменьшение арендной платы, но закон предусматривает механизм защиты для арендатора.

Рассмотрим, что нужно доказать арендатору и какие аргументы суд сочтет неубедительными.

Основания для уменьшения арендной платы

1. Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках (п. 1 ст. 612 ГК). При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору потребовать:

  • безвозмездного устранения недостатков имущества либо
  • соразмерного уменьшения арендной платы, либо
  • возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества.

2. Арендатор вправе требовать уменьшения арендной платы при нарушении обязанности по проведению капитального ремонта (п. 1 ст. 616 ГК).

3. При заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков (ст. 613 ГК).

4. Арендатор вправе потребовать уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования имуществом или его состояние существенно ухудшились (п. 4 ст. 614 ГК).

В рамках договора аренды существенным можно считать ограничение доступа в помещение со стороны арендодателя или третьих лиц, отсутствие водоснабжения/электричества, если предоставление таких ресурсов было предусмотрено договором аренды и пр.

Когда суд не признает право арендатора на снижение арендной платы

1. Суды возлагают на арендаторов обязанность предоставить доказательства существенного изменения условий пользования имуществом.

Пример из практики. Суд отказался уменьшить арендную плату, указав, что доказательств существенности снижения температуры в арендованном ответчиком помещении, как то документально подтвержденное проведение замеров температуры с использованием соответствующих приборов, арендатор не представил.

На вопрос суда он пояснил, что такие замеры не были произведены. При этом арендатор знал, что помещение не утеплено, в связи с чем понижение в помещении температуры было ожидаемо.

Факт перехода с газового отопления на электрическое также не свидетельствует однозначно о существенности ухудшения условий пользования имуществом (решение АС Тюменской области от 15.08.2018 по делу №А70-4846/2018).

2. Суды критически относятся к документальной фиксации изменения условий после подачи иска о взыскании долга по арендной плате. Это уменьшает шансы арендатора на применение п. 4 ст. 614 ГК.

Пример из практики. Суд подчеркнул, что акт о прекращении подачи электроэнергии в арендованные помещения был составлен лишь после обращения арендодателя в суд с иском о взыскании задолженности по арендной плате.

Суд не может принять этот акт в качестве надлежащего доказательства, поскольку он составлен в одностороннем порядке работниками арендатора. Иных доказательств, подтверждающих обоснованность встречного иска, арендатор не представил.

Кроме того, он не доказал, что условия пользования арендованного имущества были ухудшены арендодателем, что исключает право арендатора требовать снижения размера арендной платы (решение АС Самарской области от 04.12.2018 по делу №А55-7201/2018).

3. Арендатор должен проявлять осмотрительность при приемке арендуемого имущества.

Источник: https://www.intellectpro.ru/press/works/umen_shenie_arendnoy_platy/

Бизнес
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: